La guida fiscale dell’immobiliare in Francia per i non residenti

La guida fiscale dell’immobiliare in Francia

La regione della Costa Azzurra ha sempre attirato numerosi investitori, sia francesi che stranieri. La fiscalità francese applicabile a questi investimenti è un punto importante per decidere di investire. La nostra missione è quella di consigliare i clienti, perché le conseguenze giuridiche e fiscali di un investimento immobiliare in Francia sono considerevoli e variano a seconda della struttura che si vuole acquistare.

La fiscalità applicabile per l’acquisizione di un bene immobiliare in Francia

Le persone che non sono fiscalmente residenti in Francia possono acquistare un bene immobiliare senza diventarne residenti fiscali. È possibile acquistare il bene direttamente o tramite una società francese o estera.

I diritti di registro

Dal momento che l’immobile si trova in Francia, sia che l’acquisto venga fatto da residenti o da non residenti, vengono applicate le tasse di registro. L’aliquota è di circa il 5,8%. Per quanto riguarda le cessioni di partecipazione nelle aziende con prevalenza immobiliare in Francia (francesi o estere), l’aliquota è del 5%.

L’IVA immobiliare

Bisogna pagare anche l’IVA immobiliare, riguardante le operazioni realizzate dai soggetti nell’ambito della loro attività economica, sia che si tratti di professionisti, di promotori, di agenti immobiliari o lottizzanti.

Riguardo le acquisizioni immobiliari, bisogna fare distinzione tra gli immobili nuovi e quelli antichi. In effetti, le vendite di immobili ultimati da più di 5 anni sono esonerati dall’IVA, mentre le vendite di immobili ultimati da meno di 5 anni sono soggette all’IVA al tasso del 20%.

Riguardo le acquisizioni di terreni edificabili, le cessioni tra privati, comportano il pagamento delle tasse di registro, mentre la vendita da un professionista è soggetta all’IVA, qualunque sia la qualità dell’acquirente.

La fiscalità della detenzione di un bene immobiliare in Francia

La detenzione di un bene può essere fatta direttamente dal contribuente o da una società francese o straniera.

La detenzione di un bene immobiliare comporta tasse differenti, a seconda che il bene sia posseduto da una persona fisica o giuridica.

La detenzione diretta

  • Imposta di solidarietà sulla fortuna

Le persone non residenti sono soggette a questa imposta per la sola ragione dei beni situati in Francia, ad eccezione degli investimenti finanziari. Va, inoltre, sottolineato che le persone fisiche che trasferiscono il loro domicilio fiscale in Francia, dopo essere stati domiciliati fiscalmente all’estero durante gli ultimi 5 anni, sono soggetti al pagamento dell’ISF soltanto per il valore dei loro beni situati in Francia e, questo, sino al 31 dicembre del quinto anno.

Le persone fisiche che possiedono un bene immobiliare in Francia devono pagare l’imposta di solidarietà sulla fortuna (ISF) quando il suo valore è pari almeno a 1.300.000 €.

Bisogna includere il valore del mobilio, così come dei beni mobili come auto, barche, aerei, ecc, secondo le convenzioni fiscali.

  • La tassa di proprietà

Questa tassa è dovuta dai proprietari di beni immobiliari in Francia. L’imposta ha effetto a partire dal 1° gennaio di ogni anno. Invece, i non residenti che possiedono una proprietà immobiliare in Francia, al 1° gennaio, affittata o meno, devono pagare la tassa di proprietà.

  • La tassa di abitazione

È dovuta dai proprietari di un bene immobiliare quando questo non viene affittato. L’imposta ha effetto dal 1° gennaio di ogni anno.

Detenzione tramite una società di persone francese o straniera

  • L’imposta di solidarietà sulla fortuna

Le persone fisiche non residenti, soci di società straniere con preponderanza immobiliare in Francia, devono pagare l’imposta di solidarietà sulla fortuna, quando la società possiede in Francia un bene il cui valore è superiore  a 1.300.000 €.

È lo stesso per gli immobili o diritti reali immobiliari situati in Francia e che sono posseduti indirettamente attraverso delle persone giuridiche o organismi, mentre i contribuenti non residenti possiedono da soli, o con dei membri delle loro famiglie, più del 50% delle azioni, parti o diritti, direttamente o tramite l’intermediario di una catena di partecipazione, qualunque sia il numero.

A queste società, non essendo a maggioranza immobiliare, conviene valorizzare le parti in proporzione del valore di questi beni o titoli nell’attivo totale della persona giuridica.

I soci non residenti, delle società di persone francesi, sono tassati in Francia a seconda della loro partecipazione nella società, secondo il loro proprio regime fiscale (IR o IS). D’altronde, il diritto francese riconosce la traslucidità delle società di persone straniere.

Riguardo al trust, quando la soglia d’imposizione viene raggiunta, il costituente o eventualmente il beneficiario che viene reputato costituente, sarà tenuto a considerare nel suo patrimonio imponibile i beni o i diritti piazzati in un trust, che siano revocabili, irrevocabili, semplici o discrezionali.

Ci sono, tuttavia, delle eccezioni che riguardano i trust irrevocabili e i cui beneficiari esclusivi che rientrano nell’articolo 795 del CGI (strutture pubbliche di carità, mutue, organismi riconosciuti di pubblica utilità) e di cui l’amministratore è sottoposto alla legge di uno stato o di un territorio che abbia stipulato con la Francia una convenzione di assistenza amministrativa per la lotta contro la frode e l’evasione fiscale. Si tratta quindi principalmente di trust caritativi.

In ogni caso, le persone fisiche domiciliate fuori la Francia saranno soggetti a imposta solamente per il valore dei beni e dei diritti situati in Francia.

  • La tassa di proprietà

Idem quella sopra.

  • La tassa di abitazione

Idem quella sopra.

  • La tassa del 3% (articolo 990 E del CGI)

Le persone giuridiche francesi o straniere, qualunque sia la forma o il tipo di enti (fondo fiduciario, trust, fondi d’investimento) che, direttamente o tramite intermediario,  posseggono uno o più immobili in Francia, sono debitori di una tassa annuale pari al 3% del valore commerciale di questi immobili.

Per beneficiare delle esenzioni di cui al 3° dell’articolo 990 E del CGI, gli enti giuridici devono avere la loro sede:

–  nell’Unione europea, o

– in un paese o un territorio terzo che ha stipulato con la Francia una convenzione di assistenza amministrativa allo scopo di lottare contro la frode e l’evasione fiscale, o

– in uno Stato che ha stipulato con la Francia un trattato che permette loro di beneficiare dello stesso trattamento degli enti che hanno la loro sede in Francia.

Dunque, la tassa è realmente dovuta in due casi:

  • la società si trova in un paese che non ha stipulato, con la Francia, una convenzione fiscale o l’accordo di scambio di informazione in materia fiscale, cioè quelli riportati sulla lista dei ETNC (stati e territori non cooperativi).
  • la società che non desidera rivelare il nome, tutto o parte, dei suoi associati.

Tuttavia, le società debitrici della tassa sono molto più numerose a causa della loro negligenza perché, per beneficiare dell’esenzione dell’articolo 990 E del CGI, bisogna obbligatoriamente depositare una dichiarazione o un impegno, e, molto spesso, ciò viene dimenticato.

L’amministrazione concede un margine di tolleranza durante la prima richiesta di regolarizzazione per tutti gli anni non prescritti, a condizione di regolarizzare il tutto, nell’arco di 30 giorni.

La tassa viene riscossa secondo le norme, sanzioni e garanzie applicabili ai diritti di registro. Questa tassa del 3% è, spesso, sottovalutata ma le conseguenze possono essere disastrose tenendo conto delle sanzioni estremamente severe.

La guida fiscale dell’immobiliare in Francia per i non residenti

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